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广州超过20年的以租代售商铺合同有效吗？
律师解答：20年以内有效，超过部分无效，20年之后的租金可要求返还。
判决书节选：
关于争议焦点一，涉案合同是否有效。法院认为：凯某公司主张其与洪某之间为使用权转让合同关系并非租赁合同关系，洪某享有相当于所有权权能的实质性权利，故涉案合同超出20年期限的部分应为有效。经查，根据涉案《某公寓使用权转让合同》的约定，洪某是以支付使用费的方式取得涉案物业一定期限内的使用权，合同中并未就涉案物业权属变更进行约定，故凯某公司与洪某之间构成租赁合同关系。其次，凯某公司依据其与夏某经济社签订的《租赁合同》取得涉案物业的承租权及转租权，其将涉案物业转租予洪某并不能赋予洪某相当于所有权权能的实质性权利。最后，涉案合同约定凯某公司将涉案物业出租给洪某使用20年，其后无条件使用4年7个月，实质上系凯某公司将涉案物业出租给洪某使用的年限为24年7个月。根据《合同法》第二百一十四条关于“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效”的规定，法院判决认定涉案合同约定的物业使用权转让期限超过20年的部分租期无效。