广州在建设用地上建房，土地租赁合同就有效吗？
  张静律师解答：不一定，即使是建设用地，也必须依法履行报建义务，没有报建仍属于违法建设，租赁合同仍然无效。如下面这个案件，一审法院认为涉案土地已经从水田变更为建设用地，则土地租赁合同有效，但驳回恢复原状的诉讼请求。二审法院认为地上建筑物涉嫌违法建筑，需要行政部门先行处理，法院不应进行实体审理，改判撤销一审判决，驳回起诉。
判决书节选：
一审法院认为，本案争议焦点为、邝某与广州市从化区某村委会签订的《租地合同》是否违反法律、行政法规的强制性规定而无效：对于邝某与广州市从化区某村委会签订的《租地合同》是否违反法律、行政法规的强制性规定的问题，根据《农村土地承包法》第三十五条规定：“土地经营权可以依法采取出租（转包）、入股或者其他方式流转”，在本案中，邝某与广州市从化区某经济合作社签订《农村土地承包合同》，对涉案土地享有土地经营权，可以对涉案土地进行出租。涉案土地属于水田，广州市从化区某村委会作为承租人在涉案土地上建设厂房，改变了土地用途，根据《土地管理法》第十二条规定：“依法改变土地权属和用途的，应当办理土地变更登记手续”。根据广州市规划和自然资源局从化区分局的《复函》，证明涉案土地于2009年由农用地变更为建设用地。一审法院认为涉案土地于2009年由农用地变更为建设用地，广州市从化区某村委会作为承租人在涉案土地上建设厂房没有违反法律、行政法规的强制性规定，故对邝某认为广州市从化区某村委会改变土地用途，违反法律、行政法规的强制性规定，要求确认《租地合同》无效的诉讼请求，一审法院不予支持。对于邝某的第二项诉讼请求，涉案土地已由农用地变更为建设用地，不能恢复至可耕种的原状，故对邝某的第二项诉讼请求，一审法院不予支持。
二审法院认为，本案邝某的诉求包括恢复案涉土地至可耕地状态，但案涉土地上存有厂房，本案的实体处理涉及到该厂房的权利归属及内容，其应先向行政主管部门申请处理，故本案不属于人民法院民事诉讼直接受理的范围，依照《民事诉讼法》第一百一十九条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十条规定，裁定撤销一审判决，驳回邝某的起诉。

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