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广州越秀区房产违约金纠纷房产过户纠纷律师

代码:299114526 时间:2020-02-22,01:39:29

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招志南  

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法律知识:房屋买卖合同解除后房屋差价损失属于损害赔偿的范围吗?

对于合同解除后损害赔偿的范围究竟是否包括履行利益,我国合同法未作明确规定,理论及实务界对此意见并不一致。通行观点认为,合同解除的效力是使合同恢复到缔约前的状态,而履行利益是在合同得到履行后才可能产生。
因此在当事人选择了合同解除的情况下,非违约方不应得到履行利益的赔偿。

合同解除的赔偿范围仅包括以下几种:合同解除后,因恢复原状而发生的损害赔偿;管理维修标的物所生费用;非违约方因返还本身而支出的费用。但是亦有观点认为,合同解除时的损害赔偿应是债务不履行的损害赔偿,履行利益包括在合同解除后的损害赔偿范围之内。其认为,在合同解除前,合同已经依法成立,当事人一方违反合同的,就应根据法律的规定承担债务不履行的责任。这种责任客观存在。无论当事人是否解除合同均无影响。合同解除情况下的恢复原状,是在原给付方面的归还,并没有涵盖履行利益,因而出于对解除权人的周全保护,还应当认为存在履行利益的赔偿(并不限于信赖利益的赔偿)。合同解除场合的损害赔偿,依然是因违约而发生的损害赔偿。

应当看到,在房屋买卖合同案件中,在出卖人违约导致实际履行在法律上或事实上已成为不可能,或履行费用过高,实际履行已不必要时,对履行利益不进行保护对于买受人来说明显有失公平。此时,买受人选择解除合同并非出于自愿,而是由于出卖人的过错不得不解除合同,解除合同完全可能不是因为继续履行对买受人不利。比如,在一房两卖的情况下,因房价大幅上涨,出卖人已将房屋另售他人并已合法过户,而未取得房屋的购房人已付房款数额不大,则即便根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第8、9条的规定,判令出卖人加倍赔偿亦不足以防止出卖人因违约而获得巨大利益。

在审判实践中,很多房屋买卖合同案件引发的原因均是出卖人与买受人签订合同后,由于房价上涨原因,对原来的出卖价格不满意而拒绝履行合同,并采取多种方式获得额外利润,出卖人往往首先要求买受人加价,加价不成,则可能采取串通第三人诉至法院要求确认买卖合同无效,比如由夫或妻一方主张买卖合同未经共有人同意,比如由第三人以承租人身份主张优先购买权要求确认买卖合同无效,甚至直接以高价将房屋卖与第三人并办理过户手续。在此情况下,如果将损害赔偿范围限定在信赖利益,则在违约方违约本身即是为获得比履行所能获得的更多利益的情况下,此种赔偿对违约方十分有利。因此,对买受人进行履行利益的赔偿,才能取得遏制及惩罚违约行为的效果。
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