广州未取得商品房预售许可证的签订的认购书有效吗？
  律师解答：有效。《最z高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。但该规定是针对签订商品房预售合同的情况，如果只是签订了《认购书》，认购书是有效的，主张认购书无效法院不会支持。
判决书节选：
一、《某认购书》的效力问题。
首先，审查《某认购书》的内容，从该认购书的约定可以看出，黄某、建某公司签订该认购书的目的在于约束双方当事人在规定的条件成就时签订正式的预售契约及办理有关手续。由于预约目的在于订立本约，其标的须是在一定期限内签订本约。因此，该认购书在性质上应属于预约，即为约定将来成立一定契约的契约。预约有别于本约而独立存在，其于本约不具有依附性，属独立的合同。
其次，根据最z高人民法院《关于适用〈合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条“合同法第五十二条第（五）项规定的‘强制性规定’，是指效力性强制性规定”的规定。至于建某公司抗辩称该合同违反了《城市房地产管理法》第四十四条的规定，涉案房地产项目在签订《某认购书》时尚未办妥立项、规划、报建审批手续，尚未取得《商品房预售许可证》不得转让的意见。虽然根据建某公司提交的材料显示，2001年6月广州市城市规划局才同意建某公司的报建方案，2003年9月拆迁结案，2011年2月涉案的房地产项目住宅部分才取得《商品房预售许可证》，但由于《城市房地产管理法》第四十四条的规定性质上属于管理性强制性规定，并非效力性强制性规定，违反该规定并不必然导致合同无效。而且该条文的立法意旨在于规范房地产开发建设单位的经营行为，以保障房地交易市场的秩序。而从该法规规定的商品房预售的条件来看，均是反映房地产开发建设单位与行政管理部门之间的关系问题。直如前文所述，《某认购书》的合同目的在于约束双方当事人订立本约，合同的标的是在限定的期限内签订本约，而非用于买卖的房屋。
再次，审核《某认购书》的内容，该《认购书》的内容中明确约定了黄某购买建某公司开发建设的某广场二楼东南向单位30平方米的房屋，价款为255000元，并约定了建某公司应在取得预售许可证后与黄某签订正式的预售契约，并办理有关手续。该《认购书》约定内容翔实，指向合同标的明确，并明确了交易价款。因此，该《认购书》的内容清晰，约定明确。
综合上述三点，法院认为：涉案的《某认购书》是双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律、法规的效力性强制性规定，为合法有效的合同。

广州张静律师多年来代理大量房产诉讼案件，有丰富的执业经验，事人一致好评。特擅长二手房买卖纠纷，商品房买卖纠纷，宅基地房屋买卖纠纷及商铺租赁与买卖纠纷案件，收费优惠，欢迎咨询。
广东合拓律师事务所地址：广州市天河区天河北路183号大都会广场47楼
地铁：林和西站B出口，公交站：林和中路站 体育西路站